Mietpreisbremse: Fallstricke erkennen und umgehen

Einführung: Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse begrenzt seit 2015 die Miethöhe bei Neuvermietungen in bestimmten Regionen Deutschlands. Ziel ist es, bezahlbaren Wohnraum zu sichern.

Kernpunkte:

• Gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. 
• Begrenzung auf max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. 
• Ausnahmen: Neubauten (ab Oktober 2014), umfassend modernisierte Wohnungen. 
• Eine schriftliche Rüge ist notwendig, um Ansprüche geltend zu machen. 

Schlupflöcher aufdecken und schließen

Fallstrick	Beschreibung	Verantwortlich
Möblierte Wohnungen	Vermieter verlangen hohe Möblierungszuschläge, oft überhöht oder intransparent.	Vermieter
Indexmietverträge	Miete steigt mit der Inflation, ohne Obergrenze – kann bei hoher Inflation teuer werden.	Gesetzgeber & Marktbedingungen
Staffelmieten	Miete erhöht sich automatisch in festen Intervallen – Einstiegsmiete oft schon hoch.	Vermieter
Kappungsgrenze vs. Mietpreisbremse	Unterschiedliche Regelungen für Neuvermietung und Bestandsmieten führen zu Verwirrung.	Gesetzgeber
Rückforderung überhöhter Mieten	Rückzahlung nur ab schriftlicher Rüge möglich – keine automatische Korrektur.	Mieter (Pflicht zur Rüge) & Vermieter (bei Verstoß)
Neubauten nach 2014 ausgenommen	Neubauten sind von der Mietpreisbremse ausgenommen – auch wenn die Preise hoch sind.	Gesetzgeber
Umfassende Modernisierung als Schlupfloch	Modernisierte Wohnungen können von der Regelung ausgenommen sein – Nachweise oft unklar oder fehlen.	Vermieter
Höhere Vormiete als Begründung für hohe Neumiete	Vormietpreise dürfen übernommen werden, sofern diese rechtmäßig war.	Vemieter

Möblierte Wohnungen: Wenn die Einrichtung zur Kostenfalle wird

Eine möblierte Wohnung spart Zeit und Aufwand – keine Möbel kaufen, kein Transport, einfach einziehen. Doch Vermieter nutzen dies oft gezielt, um höhere Mieten zu verlangen.

Die Mietpreisbremse greift hier nur bedingt, da möblierte Wohnungen teurer vermietet werden dürfen. Allerdings gibt es Grenzen: Nicht jede Preisgestaltung ist rechtens.

Worauf Sie achten sollten:

• Möblierungszuschlag realistisch? Ein fairer Aufpreis liegt meist zwischen 2 und 10 % des Möbelwerts pro Jahr. 
• Vergleichsmieten checken: Gibt es ähnliche Wohnungen ohne Möbel? Falls ja, wie groß ist der Preisunterschied? 
• Transparenz fordern: Lassen Sie sich eine detaillierte Aufstellung des Möblierungszuschlags geben. 

Ein Beispiel:

Eine unmöblierte Wohnung kostet 1.000 Euro Kaltmiete, die möblierte Variante soll 1.300 Euro kosten – ein Zuschlag von 300 Euro monatlich.

Ist das gerechtfertigt? Falls die Möbel insgesamt nur etwa 5.000 Euro wert sind, wäre ein angemessener Zuschlag eher bei maximal 50 Euro im Monat (600 Euro im Jahr) anzusetzen – nicht bei 300 Euro! Hier lohnt sich eine genaue Prüfung oder sogar rechtlicher Beistand durch einen Mieterverein oder Anwalt.

Indexmietverträge: Wenn Inflation zur unkalkulierbaren Belastung wird

Ein Indexmietvertrag klingt zunächst fair – die Miete steigt nur mit der Inflation. Doch in Zeiten hoher Teuerungsraten kann das schnell zur finanziellen Herausforderung werden. Was auf den ersten Blick nach einer transparenten Regelung aussieht, kann langfristig zur finanziellen Herausforderung werden.

Indexmiete erklärt:

• Die Miete wird an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt.
• Steigt der VPI, darf der Vermieter die Miete entsprechend erhöhen.
• Mieterhöhungen sind einmal jährlich möglich.
• Es gibt keine Obergrenze für die Erhöhung.

Das bedeutet: Solange die Inflation niedrig bleibt, sind auch die Mietsteigerungen moderat. Doch wenn Preise plötzlich stark steigen, spüren Sie das direkt im Geldbeutel – ohne Verhandlungsspielraum oder Schutzmechanismen wie bei klassischen Mietverträgen.

Beispielrechnung: Wie sich Ihre Miete entwickeln könnte

Nehmen wir an, Sie haben 2020 einen Indexmietvertrag mit einer Kaltmiete von 1.000 € abgeschlossen.

• 2020: Basismiete 1.000 € (VPI: 105,8) 
• 2021: Miete 1.031 € (VPI: 109,1, +3,1%) 
• 2022: Miete 1.110 € (VPI: 117,4, +7,9%) 
• 2023: Miete 1.175 € (VPI: 124,4, +5,9%) 
• 2024: Miete 1.201 € (VPI: 127,1, +2,2%) 
• 2025: Miete 1.229 € (VPI: 130,0, +2,3% – Prognose) 

Auf den ersten Blick scheinen diese Erhöhungen vielleicht noch überschaubar zu sein – doch rechnen wir das einmal genauer durch:

• Innerhalb von fünf Jahren ist Ihre Kaltmiete um insgesamt 229 Euro gestiegen, was einem Anstieg von 22,9 % entspricht. 
• Besonders deutlich zeigt sich der Effekt in den Jahren 2022 und 2023, als hohe Inflationsraten zu kräftigen Sprüngen führten. 
• Bei einem klassischen Mietvertrag wäre die Erhöhung (mit vielen, teils, zeitlich gebundenen Hürden auf Vermieterseite und nur nach Zustimmung des Mieters) auf maximal 20% in 3 Jahren begrenzt.

Kurz gesagt bedeutet ein Indexmietvertrag also nicht automatisch eine faire Anpassung an wirtschaftliche Entwicklungen – sondern kann schnell zu einer Kostenfalle werden.

Wichtige Fragen vor Vertragsabschluss:

Bevor Sie sich für einen Indexmietvertrag entscheiden oder einen bestehenden Vertrag verlängern lassen sollten Sie einige Punkte genau prüfen:

Wie stark ist die Inflation gestiegen? Ein Blick auf vergangene Werte hilft einzuschätzen, wie volatil das System sein kann.

Sind künftige Erhöhungen tragbar? Kalkulieren Sie nicht nur kurzfristig, sondern überlegen Sie, ob Ihr Budget auch bei steigenden Preisen ausreicht.

Gibt es Alternativen? Ein klassischer Mietvertrag könnte mehr Sicherheit bieten da dort klare Grenzen für Erhöhungen gelten.

Ein Indexmietvertrag mag in stabilen Zeiten attraktiv erscheinen doch sobald die Inflation steigt, zahlen vor allem die Mieter drauf – oft ohne dass sie es vorher einkalkulieren konnten.

Staffelmieten: Planbare Erhöhungen mit Tücken

Bei einer Staffelmiete steht fest, wann und wie viel Ihre Miete steigt – das schafft Planungssicherheit, aber wenig Verhandlungsspielraum. Wichtig zu beachten ist, dass auch Staffelmieten den Regelungen der Mietpreisbremse unterliegen, sofern diese in der Gemeinde gilt. Jede Staffel muss separat die Vorgaben der Mietpreisbremse einhalten.

Das sollten Sie prüfen:

• Ist der Startpreis realistisch oder schon überhöht? 
• Sind die Erhöhungen wirtschaftlich vertretbar? 
• Passt der Vertrag zu Ihrer langfristigen Planung? 

Ein Beispiel verdeutlicht das Problem: Eine Wohnung startet mit einer Kaltmiete von 900 Euro und steigt jedes Jahr um feste Beträge an – nach fünf Jahren zahlen Sie bereits über 1.100 Euro monatlich!

Klingt machbar? Vielleicht heute noch – aber was passiert bei steigenden Nebenkosten oder wenn Ihr Einkommen nicht mithält?

Während die Staffel­miete Ihnen Planungssicherheit bietet, gilt es auch, die Regelungen der Mietpreisbremse im Auge zu behalten – denn nicht jeder neue Mietvertrag fällt automatisch unter diese Schutzmaßnahme.

Mietpreisbremse: Wann gilt sie nicht?

Nicht jede Wohnung fällt unter die Mietpreisbremse. Es gibt Ausnahmen, die Vermieter nutzen können – aber nicht immer zu Recht. Prüfen Sie genau, ob eine solche Ausnahme wirklich besteht. 

Gilt die Mietpreisbremse in Ihrer Stadt? 

Die Mietpreisbremse greift nur in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt – und das muss Ihr Bundesland ausdrücklich festlegen. Ein Blick auf die Website der Landesregierung oder den örtlichen Mietspiegel bringt schnell Klarheit. 

13 von 16 Bundesländern haben sie eingeführt, doch Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein verzichten darauf. 

Kurzübersicht über aktuell sehr angespannter Wohnungsmärkte

Stadt	Einführungsdatum der MPB	Quelle
Berlin	1. Juni 2015	Berliner Mietspiegel – Berlin.de
Hamburg	1. Juli 2015	Mietenspiegel
München	7. August 2019	Mietspiegel für München – Landeshauptstadt München
Köln	1. Juli 2015	Mietspiegel in Köln | koeln.de
Frankfurt am Main	27. November 2015	Mietspiegel | Stadt Frankfurt am Main
Stuttgart	4. Juni 2020	Mietspiegel | Landeshauptstadt Stuttgart
Düsseldorf	1. Juli 2015	Home – Mietspiegel Düsseldorf – Mietrichtwerttabelle Ausgabe 12/2021
Leipzig	13. Juli 2022	Mietspiegel der Stadt Leipzig – Stadt Leipzig
Dortmund	1. Juli 2015	Mietspiegel | dortmund.de
Essen	1. Juli 2015	Mietspiegel – Serviceportal Stadt Essen
Bremen	1. Dezember 2015	Mietspiegel – Die Senatorin für Bau, Mobilität und Stadtentwicklung
Hannover	1. Dezember 2016	Mietspiegel für Hannover – Hannover.de

Verträge vor diesem Stichtag sind von der Mietpreisbremse ausgeschlossen.

Neubauten nach dem 1.Oktober 2014

Wurde eine Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet, greift die Mietpreisbremse nicht. Doch Vorsicht: Eine frisch renovierte Altbauwohnung ist kein Neubau. 

Umfassende Modernisierung – Lassen Sie sich Belege zeigen 

Eine umfassende Modernisierung liegt nur vor, wenn die Kosten mindestens ein Drittel der Neubaukosten betragen haben. Ohne Nachweis darf sich der Vermieter nicht auf diese Ausnahme berufen. 

Was tun? Fordern Sie eine detaillierte Aufstellung der Maßnahmen und Kosten an. Hat der Vermieter nur neue Fenster eingesetzt oder das Bad erneuert, reicht das meist nicht aus, um als umfassende Modernisierung zu gelten. Lassen Sie sich nichts vormachen. 

Höhere Vormiete – Stimmt die Angabe des Vermieters?

Wenn der Vormieter bereits eine höhere Miete gezahlt hat, darf diese beibehalten werden – aber nur unter bestimmten Bedingungen: 

• Der Vermieter muss Ihnen vor Vertragsabschluss schriftlich mitteilen, wie hoch die Vormiete war. 
• Versäumt er dies oder informiert erst nach Vertragsbeginn darüber, sind Sie für zwei Jahre vor einer Mieterhöhung geschützt. 
• War schon die Vormiete unzulässig hoch, kann sogar noch weiter zurückgeschaut werden („Vor-Vormiete“). 

Tipp: Fragen Sie den vorherigen Mieter oder prüfen Sie alte Mietanzeigen im Internet – so entlarven Sie falsche Angaben schnell.

Fehlinterpretationen & juristische Fallen: Die Mietpreisbremse richtig verstehen 

Nicht-Beachtung der Kappungsgrenze: Doppelter Schutz für Mieter 

Die Kappungsgrenze legt fest, um wie viel ein Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren maximal erhöhen darf. In vielen Städten beträgt diese Grenze 20 %, in anderen Regionen kann sie bei 15 % liegen. Das bedeutet: Selbst wenn eine Mieterhöhung grundsätzlich erlaubt ist, darf sie nicht über diesen Prozentsatz hinausgehen. 

Verwechslung mit der Mietpreisbremse 

Oft wird die Kappungsgrenze mit der Mietpreisbremse verwechselt. Doch es gibt einen wichtigen Unterschied: Die Mietpreisbremse greift bei einer Neuvermietung und begrenzt den Mietpreis auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Kappungsgrenze hingegen betrifft bestehende Mietverhältnisse und regelt, wie stark eine bereits laufende Miete steigen darf. 

Beispielrechnung zur Kappungsgrenze: Wie viel ist erlaubt? 

Angenommen, Ihre aktuelle Nettokaltmiete beträgt 800 Euro pro Monat. Ihr Vermieter möchte die Miete erhöhen. Dabei muss er die Kappungsgrenze beachten. 

Berechnung der maximal zulässigen Erhöhung:

• Aktuelle Nettokaltmiete: 800 Euro 
• Maximale Erhöhung (15 % in drei Jahren): 800 Euro × 0,15 = 120 Euro 
• Neue zulässige Nettokaltmiete: 920 Euro pro Monat 

Falls Ihr Vermieter eine höhere Miete fordert, beispielsweise 950 Euro, verstößt das gegen die Kappungsgrenze. 

Selbst wenn der Vermieter die Kappungsgrenze einhält, kann dieser nicht ohne besondere Voraussetzungen (u.a. Orientierung ortsüblicher Vergleichsmiete oder gestiegene Betriebskosten) die Miete erhöhen. Zudem muss die Erhöhung schriftlich mit einer Frist von 3 Monaten angekündigt werden. 

In diesem Fall sollten Sie schriftlich widersprechen und sich auf die gesetzliche Regelung berufen. So bleibt Ihre Mieterhöhung im Rahmen des Erlaubten – und Ihr Budget unter Kontrolle. 

Rückwirkende Forderungen: Können Sie zu viel gezahlte Miete zurückfordern? 

Sie können zu viel gezahlte Miete zurückfordern, doch der Zeitpunkt ist entscheidend. Maßgeblich sind der Beginn des Mietvertrags und wann Sie die Rüge erheben.

Für Mietverträge ab dem 1. April 2020 gilt: Erheben Sie innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn eine Rüge, können Sie die überzahlte Miete rückwirkend ab Vertragsbeginn zurückfordern. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag noch besteht. Zudem muss die Rüge in Textform erfolgen – eine E-Mail an den Vermieter genügt. Ohne diese Mitteilung besteht kein Anspruch auf Rückzahlung.

Lassen Sie also keine Zeit verstreichen und machen Sie Ihre Ansprüche rechtzeitig geltend.

Zeitraum	Rügeart	Rückforderungsmöglichkeit
1. Juni 2015 – 31. Dezember 2018	Qualifizierte Rüge	Nur für Mieten nach der Rüge
1. Januar 2019 – 31. März 2020	Einfache Rüge	Nur für Mieten nach der Rüge
Ab 1. April 2020	Einfache Rüge	Gesamte überhöhte Miete seit Vertragsbeginn

Zusätzliche wichtige Punkte:

• Für alle Zeiträume gilt: Die Rüge muss innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn erfolgen. 
• Das Mietverhältnis muss bei Zugang der Rüge noch bestehen. 
• Die Rüge muss in Textform (z.B. Brief oder E-Mail) erfolgen. 

Versäumnis der schriftlichen Rüge: So machen Sie es richtig 

Wenn Ihre Miete zu hoch ist, müssen Sie Ihren Vermieter schriftlich darauf hinweisen – das nennt sich „Rüge“. Ohne diese Rüge haben Sie keinen Anspruch auf eine Senkung der Miete.

Wichtig: Die Rüge sollte klar formuliert sein und sich auf die Mietpreisbremse beziehen. Ein formloses Schreiben reicht nicht aus!

Beispiel einer einfachen Rüge

[Ihr Name und Adresse] 

[Name und Adresse des Vermieters] 

[Datum] 

Betreff: Rüge wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse 

Sehr geehrte(r) [Name des Vermieters], 

hiermit rüge ich die vereinbarte Miethöhe für meine Wohnung in [vollständige Adresse] als Verstoß gegen die Mietpreisbremse (§ 556g Abs. 2 BGB). 

Nach meinen Recherchen liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für eine vergleichbare Wohnung bei [X] Euro pro Quadratmeter. Die zulässige Miete darf diese um höchstens 10% übersteigen. Meine aktuelle Miete von [Y] Euro pro Quadratmeter überschreitet diesen Wert deutlich. 

Ich bitte Sie daher, die Miete auf den zulässigen Betrag zu senken und mir die Differenz seit Mietbeginn zurückzuerstatten. 

Bitte informieren Sie mich innerhalb von zwei Wochen über Ihre Stellungnahme zu diesem Sachverhalt. 

Mit freundlichen Grüßen 

[Ihre Unterschrift] 

[Ihr Name] 

Ihr gutes Recht: So setzen Sie es durch

Mietpreise steigen, doch nicht jede Erhöhung ist rechtens. Viele zahlen mehr, als sie müssten – oft ohne es zu wissen. Doch das Mietrecht bietet Schutz. Wer seine Rechte kennt, kann sich wehren und möglicherweise Geld zurückholen. 

Kostenlose Mietprüfung – zahlen Sie zu viel? 

Lassen Sie prüfen, ob Ihre Miete überhöht ist. Falls ja, können Sie eine Rückforderung stellen – ohne Risiko und mit professioneller Unterstützung. 

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Rechtliche Hilfe einholen

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Keine Angst vor Konsequenzen 

Viele Mieter fürchten Ärger mit dem Vermieter – oft unbegründet. Das Gesetz schützt Sie: Eine Kündigung wegen einer berechtigten Mietsenkung ist nicht erlaubt. Zudem gibt es Beratungsstellen, die Ihnen den Rücken stärken.

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